Wenn eine Ltd. die Auslandsimmobilie erwirbt

Aktualisiert: Juni 11

Bedingt durch das günstige Zinsniveau im Euro-Raum erfolgen zunehmend ausländische Investitionen in Unternehmungen und Immobilen über Darlehen. Die Fragen und Besonderheiten im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung von Kapitalüberlassung und der damit zusammenhängenden Entgelte sind dabei von erheblicher Bedeutung. Sie sind andererseits so komplex, dass sie nicht in einer Kurzabhandlung wie dieser annähernd seriös abzudecken sind.


Um dennoch den Informationsbedürfnissen derjenigen Investoren entgegenzukommen, die überschaubare Vermögenswerte in Südafrika einsetzen wollen, möchten wir auf einige relevante Punkte hinweisen, die bei dieser Form der Finanzierung in das Blickfeld rücken könnten.


Je nachdem, ob der Investor selbst (als Non Resident) oder über eine zwischengeschaltete südafrikanische Kapitalgesellschaft (als Resident) Assets erwirbt, verlagert sich das Wechselkursrisiko vom ausländischen Investor zu seiner südafrikanischen Gesellschaft. Dieses Risiko lässt sich wirtschaftlich für die Schuldner-GmbH entgegen einer verbreiteten Meinung nicht über einen risikoadäquaten, also höheren Zinssatz abfedern, da das Finanzamt bei einem Drittvergleich stets auf das Zinsniveau des Herkunftslandes des Kredits und nicht auf den südafrikanischen höheren Rediskontsatz abstellt. Überhöhte Zinsen führen denn auch über die gefürchteten Verrechnungspreisvorschriften des Income Tax Acts zu einer Gewinnkorrektur beim Schuldner (der Ltd.) und auf Seite des finanzierenden Gesellschafters zu einer verdeckten Gewinnausschüttung (vgl. s31(3)(b)(i)ITA), die als Sachgewinnausschüttung abkommensrechtlich nicht verfängt und südafrikanische Kapitalertragsteuern von 20% auslöst. Der wirtschaftliche Verlust wäre hier also durch versteuertes Eigenkapital auszugleichen: ein suboptimaler Teufelskreis.


Um es beim Thema der Zinsen gleich vorweg zu nehmen: Die Anerkennung als Betriebsausgaben setzt einen Finanzierungszusammenhang zwischen notwendiger Darlehensaufnahme mit der damit geförderten steuerpflichtigen Einkommensquelle voraus. In Fällen der Gesellschafterfinanzierung treten weitere Hürden dazu. Da die Betrachtung der Zusammenhänge stets der jeweiligen Abschnittsbesteuerung vorbehalten ist, kann durch Veränderungen der Finanzlage über die Jahre der Finanzierungszusammenhang verwässern und sich damit aushebeln - ob aufgrund verwendungsschädlicher Liquiditätsallokation oder wegen zusätzlichen Kapitalbedarfs.


Um weiter bei der Kapitalgesellschaft zu bleiben: Als Resident unterliegt sie den Exchange-Control Regulierungen sowie dem National Credit Act. Das heißt, die Aufnahme von Fremdwährungskrediten, ob von Dritten oder von Gesellschaftern, unterliegt einem öffentlichen Zustimmungsvorbehalt und restriktiven Regeln, die in die Vertragsfreiheit bei der Vereinbarung von Darlehenskonditionen eingreifen. Beachte: Unterbleibt die Registrierung, wird der Gläubiger seine Ansprüche auf Rückzahlung gegen die GmbH nicht realisieren können. Die Vorschriften über «Thin Capitalisation» begrenzen darüber hinaus das Fremdkapitalratio auf 3:1. Entfällt der Anteilsbesitz zu 50% oder mehr auf Steuerausländer, steht der Gesellschaft andererseits eine alternative inländische Kreditaufnahme nur in eingeschränktem Maße zur Verfügung (i.d.R. 50%).


Doch nicht genug der Regulierungen. Verläuft die Finanzierung über beliebte Steuer-Oasen wie z.B. Malta, greift mit s23M ITA eine Zinsschranke von 60% des bereinigten Gewinns. Nach der Budget-Speech von FinMin Mboweni ist zur Eindämmung der Steuerflucht mit weiteren Verschärfungen bei der Abzugsfähigkeit von Zinsen bei Kapitalgesellschaften zu rechnen (30%?).


Planen Sie also nicht den Aufbau eines ertragreichen Startups, sondern investieren Sie langfristig mit entsprechendem nachhaltigem Kapitalbedarf, führt bei der Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft wohl kein Weg an einer auskömmlichen Eigenkapitaldotierung vorbei.


Doch nicht nur auf Schuldnerseite, auch beim Gläubiger wartet die Kapitalgesellschaft mit Überraschungen auf. So entsteht bei einer vertraglich geregelten unbedingten Endfälligkeit der Darlehenszinsen auf Gesellschafterdarlehen die südafrikanische Zinsabschlagsteuer erst zum Zeitpunkt der Zinszahlung. §17 EStG versteuert dem hingegen regemäßig schon bei Entstehung des Anspruchs (Bilanzstichtag), womit die Verrechnungsmöglichkeit der endfälligen Quellensteuer wohl ins Leere geht.


Schließlich muss zu Ungunsten der Kapitalgesellschaft in diesem Finanzierungskontext bedacht werden, dass der deutsche Fiskus wegen der Meldevorschriften des § 138 Abs. 2 AO über die Gründung von Auslandsbeteiligungen in Kenntnis zu setzen ist und sicher weitere Fragen stellen wird.


Betrachtet man nun einen Investor, der mit einem Eurokredit sein privates Vermietobjekt in Südafrika erwirbt, so lichtet sich das Regulierungsdickicht erheblich. Hier besteht auch keine fiskale Anzeigepflicht in Deutschland.


Sind Finanzierungskosten durch die Einkünfteerzielung veranlasst, werden - nachhaltige Mieteinnahmen vorausgesetzt - aus Zinsen regelmäßig Werbungskosten, wobei allerdings noch die Angemessenheitsregeln zu beachten wären: Errechnen sich nachhaltige Verluste, kann das Finanzamt versucht sein, den Veranlassungszusammenhang anzuzweifeln.


Zusammenfassend gilt also: steuerlich sollten auch bei darlehensfinanzierten Privatinvestitionen zumindest die Freibeträge stehen bleiben. D.h., die Zinsbelastung und damit die Höhe des Fremdkapitals wäre auf das steuerliche Optimum abzustimmen. Das gilt bei direkten Investitionen genau so wie bei indirekt über eine Kapitalgesellschaft.


Anselm Steiner MA, MSc Taxation, Steuerberater, Master Tax Practitioner (SA) © Steiner Tax Consultants (Pty) Ltd, Cape Town – www.steiner-taxconsultants.com

Stand 6/2020

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