Wird eine südafrikanische Wohnimmobilie von einem deutschen Privatinvestor erworben, ist der Kaufpreis oftmals dann fremdfinanziert, wenn sie vermietet werden soll. Da Devisenausländern, wenn überhaupt, südafrikanische Immobilienkredite nur sehr restriktiv zugänglich sind, erfolgt die Finanzierung üblicherweise über die Haus- und Hofbank - natürlich mit dem Nachteil, dafür ein weiters Stück der in Deutschland verwertbaren Sicherheiten herauszurücken, sofern diese nicht eh bereits in Gänze an die Bank abgetreten waren.
Begünstigende Faktoren bei diesem Vorgehen: die bis Ende letzten Jahres historisch niedrigen Darlehenszinsen im Euroraum, ein überhitzter heimischer Immobilienmarkt, der Wunsch, am Hype der touristischen Kurzzeitvermietung zu partizipieren und letztlich die Meinung, steuerliches Optimierungspotential über eine Finanzierung mitnehmen zu können.
Was jedenfalls die Vorfreude an dem neuen Engagement überdauert, ist ein unbesichertes, langfristiges Währungsgeschäft mit offener Anschlussfinanzierung sowie, bei vielen, die organisatorische Herausforderung bei dem Versuch, die hohen Kosten eines professionellen Objektmanagements einzusparen. Und wie steht es mit den Steuern?
Zinsen stellen grundsätzlich dann Werbungskosten bei der Vermietung dar, wenn sie damit in engem Veranlassungszusammenhang stehen. Ergeben sich hieraus jedoch Verluste, reagiert die nationale Steuerverwaltung regelmäßig ablehnend: je nach Sachverhalt kann sie die Vermietung der Privatsphäre zuordnen oder sie sperrt die Verluste selbst, wie im Fall Südafrikas, in einen gesonderten Verlustverrechnungstopf ein (ringfencing). Konkret ergeben sich daraus für den in Südafrika beschränkt steuerpflichtigen Immobilieneigentümer auch bei höheren Defiziten kaum Nachteile, da seine übrigen südafrikanischen Einkünfte wahrscheinlich nicht dem Spitzensteuersatz unterliegen dürften. Denn nur in diesem Fall würde die horizontale Verlustverrechnung verwehrt, mit der schädlichen Folge, dass seine Verlustvorträge für zukünftige Veräußerungsgewinne nicht zur Verfügung stehen. Freilich versucht die südafrikanische Finanzverwaltung das anders zu sehen, wie die Fragen zu den betreffenden Steuererklärungen zeigen.
Was allerdings in Südafrika nicht geht: Bauzinsen als vorweggenommene Werbungskosten abzusetzen. Da es dort kein Bewertungswahlrecht im Sinne des §255 (3) S. 2 HGB iVm R6.3 Abs. 5 EStR gibt, lassen sie sich alternativ auch nicht zu den Anschaffungskosten aktivieren. Ohne gestalterische Klimmzüge gehen sie somit steuerlich in Leere.
Ebenfalls steuerlich unbeachtlich sind Wechselkursverluste, die aus der Neubewertung des Erfüllungsbetrags einer Euro-Darlehensverpflichtung resultieren. Es kann nämlich durchaus vorkommen, dass ein Annuitätendarlehen noch Jahre nach der Anschaffung in Rand höher valutiert als der damit ursprünglich finanzierte Kaufpreis. Dieser Kursverlust wird bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes nicht gegengerechnet.
Ohnehin könnten auch hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Zinsen im internationalen Kontext Zweifel aufkommen: Bekanntlich steht ja das Besteuerungsrecht von Zinseinkünften dem Ansässigkeitsstaat des Zinsgläubigers zu. Können diese Zinsen dann gleichzeitig Werbungskosten zu Lasten der im Belegenheitsstaat zu versteuernden Mieteinnahmen sein? Wie verhält es sich hinsichtlich der Quellensteuerpflicht bei den Zinszahlungen, wenn das Darlehen von einer ausländischen Bank kommt? Wären dann ggf. südafrikanische Quellensteuern auf innerdeutsche Geldtransfers zwischen Schuldner und Gläubiger einzubehalten?
Diese Fragen haben durchaus mehr als ein akademisches Interesse. Denn im Verhältnis zu Gesellschafterdarlehen (eine normale Limited wird sich nicht über ausländische Bankkredite finanzieren können sondern auf Gesellschafterdarlehen zurückgreifen) gibt es bereits eine Reihe von Abzugsbeschränkungen wie die jüngst verschärfte Zinsschranke und das Verrechnungspreisinstrumentarium des s31 ITA, welche den Zinsabzug bis zur Unkenntlichkeit schmelzen lassen können. Im vorliegend betrachteten Fall einer Privatinvestition sind solcherlei Einschränkungen in Südafrika allerdings noch nicht im Fokus der Steuerverwaltung.
Anders verhält es sich mit Quellensteuern. Sie sind mit Ausnahme der Geschäftsbanken von jeder Person abzuführen, die Zinszahlungen an einen Steuerausländer anweist. Betroffen sind nach s9(2)(b)(ii) ITA Vergütungen für solche Zinsgeschäfte, deren Zweck sich im Inland verwirklicht. Die Vorschrift adressiert also explizit Kredite für den Erwerb südafrikanischer Immobilien, die ein Steuerausländer zu bedienen hat.
Ausgenommen von der Abzugspflicht sind nach s50D(1)(c ) ITA allerdings diejenigen Schuldzinsen, die einem Steuerausländer (hier wäre es die Bank in Deutschland ) für Schulden eines anderen Steuerausländers (der deutsche Eigentümer) zufließen. Damit bleiben also ausländische Darlehensnehmer von der Verpflichtung zur Abgabe der Zinsabschlagsteuer in Südafrika verschont. Hält sich der Zinsschuldner (d.h. der Eigentümer) jedoch mehr als 183 Tage in den 12 Monaten vor dieser Zahlung im Inland auf, gilt diese Ausnahme nicht. Es ist also Vorsicht geboten, denn es gibt keine Verjährung bei Erklärungsverpflichtungen in Südafrika.
In der Praxis ist es kaum vorzustellen, zu welchem Verwaltungsaufwand und zu welcher finanziellen Belastung diese für den südafrikanische Fiskus eigentlich nachvollziehbaren Vorschrift führen kann – einfacher und praktikabler als eine Zinsabschlagsteuer wäre es hier sicherlich, eine Kürzung der Werbungskosten vorzugeben. Das passiert, wie vorstehend ausgeführt, eben gerade nicht.
Was bei diesem Thema noch auffällt: der Gesetzgeber schätzt die Magie der Zahlen. Hier sind es mal wieder die 183 Tage, die wir bereits im Zusammenhang mit der Auslandstätigkeit (Entsendung) kennen oder die bei den Ansässigkeitskriterien eine große Rolle spielen.
Fazit: Fristen wie Aufenthaltstage müssen bei Zinseinkünften in Südafrika immer dann überprüft werden, wenn der Zinsgläubiger lange fern der Heimat weilt. Denn bei längerem Verbleiben in Südafrika sind Zinszahlungen nicht mehr steuerfrei. Fließen sie Dritten zu, ist vom Zinsschuldner Quellensteuer abzuführen, auch wenn er kein Resident ist – die Besteuerungsregeln sind manchmal leider ziemlich verzwickt, wenn sich Auslandssachverhalte daruntermischen!
In diesem Zusammenhang darf nicht unerwähnt bleiben: die Erklärungssoftware der Steuerverwaltung SARS berücksichtigt keine verminderten Steuersätze, wie sie die jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen vorsehen. Um diese gesetzlich gewährten Entlastungen durchzusetzen, muss gegen den Bescheid der honorarträchtige Weg des Einspruches bemüht werden, oft mit dem Ergebnis: außer Spesen nichts gewesen.
Ihr Anselm Steiner MA, MSc Taxation, Steuerberater, Chartered Tax Adviser © Steiner Tax Consultants Pty. Ltd., Cape Town - www.steiner-taxconsultants.com
Stand 9/2022