Bei der Anschaffung von südafrikanischen Immobilien schwingt oft die Hoffnung mit, Steuern zu sparen. Doch wie steht es tatsächlich um dieses Sparmodell?
Vorausschicken lässt sich jedenfalls Folgendes: solange mit der Investition nicht primär Geld verdient werden soll, bleibt ein steuerlicher und damit auch ein finanzieller Nutzen eher begrenzt.
Bei näherem Hinsehen treten dann Bestimmungen zutage, die sich je nach Finanzierung des Invests und der Darlehenskonditionen gegen steuerliche Optimierungswünsche stellen. Dass die Länder dabei unterschiedliche Besteuerungsinstrumente einsetzen, die sich nicht von einem Staat auf den anderen projizieren lassen, liegt in der Natur der Sache. Einige davon wollen wir heute herausstellen.
Verluste, um mit diesen zu beginnen, die in Deutschland aus der Vermietung einer südafrikanischen Immobilie u.a. durch Zinsaufwand erwachsen, sind horizontal nicht verrechenbar, gehen aber auch nicht für bessere Zeiten verloren. Anders herum gilt das ebenfalls, wenn in Südafrika mit deutschen Vermietungseinkünften Miese gemacht wird.
Generiert die südafrikanische Vermietung hingegen Gewinne, so sind diese in Deutschland steuerfrei gestellt. Umgekehrt erhöhen deutsche Überschüsse aber stets das südafrikanische zu versteuernde Einkommen.
Wie sieht das Finanzamt die Absetzung von Anschaffungskosten?
Im Wesentlichen unterscheidet sich der Income Tax Act (ITA) vom Einkommensteuergesetz dadurch, dass Aufwendungen für die unbewegliche, einkommensvermittelnde Substanz (capital) in der Regel nicht abzugsfähig sind. Zur Veranschaulichung dessen, was man unter «capital» versteht, bemüht man in Südafrika gerne den biblischen Apfelbaum: Die Früchte stellen die Mieteinnahmen dar und das Holz, selbst wenn es morsch geworden ist, die als (steuerlich) unvergänglich betrachtete Substanz, das Kapital eben. Gab‘s da nicht noch eine Schlange? Na klar. Hier streiten sich dann die weltlichen Gerichte darüber, ob sie zum geistigen Eigentum zählt oder als bewegliches Asset mit dem Aufwand verrechnet werden kann. Im Vergleich zu Deutschland sind diese Spitzfindigkeiten jedenfalls hart, wo das Einkommensteuergesetz mit seinen begehrten Gebäude- und Altbau-AfA für Mieteinkünfte aus südafrikanischer Sicht steuerparadiesische Zustände evoziert.
Einen weiteren großen Abzugsposten auf Produktivkapital bilden die Finanzierungskosten. Das Thema erhält zunehmend Relevanz, seitdem die Niedrigzinsphase ihr jähes Ende fand.
Grundsätzlich gilt für beide Länder: Fremdkapitalzinsen, die im Veranlassungszusammenhang mit der Anschaffung des Apfelbaums stehen, sind abzugsfähig – einmal unterstellt, dass mit den Äpfeln reichlich Einkommen erzielt werden soll, um im Bilde zu bleiben. Für Südafrika fragt sich jedoch einschränkend, bis zu welcher Höhe das möglich ist.
Die Einschränkung ist aus südafrikanischer Perspektive berechtigt, da Zinsaufwand das Steueraufkommen eines kapitalimportierenden Landes belastet, während die Fruchtziehung im Ausland, sofern dort nicht gänzlich steuerfrei (z.B. Monaco) oft vergleichsweise günstig pauschalversteuert davonkommt.
Betrachten wir zwei klassische Fallkonstellationen. In der einen nimmt der ausländische Investor selbst (als natürliche Person) ein Darlehen auf, um sein südafrikanisches Immobil zu kaufen. Im zweiten Fall leiht er das Geld seiner südafrikanischen Kapitalgesellschaft, um dieser den Erwerb zu ermöglichen.
Unter normalen Umständen hält der Zinsaufwand, den die Bank einem Vermieter berechnet (Variante 1), dem Fremdvergleich stand und kann damit uneingeschränkt abgezogen werden. Wohl wird das Darlehen in € valutieren und kein Währungsrisiko, d.h. auch keinen zusätzlichen Kapitalaufwand auslösen.
Verschafft in Variante 2 ein beschränkt steuerpflichtiger Gesellschafter seiner südafrikanischen Limited ein Darlehen, wird die Sache spannend: Die Limited ist Steuerinländerin, die für den Zinsdienst und das Kursrisiko einer Offshore-Finanzierung einzustehen hat und deshalb grundsätzlich suspekten steuerlichen Aufwand geltend machen möchte.
Hiergegen fährt das Steuergesetz gleich drei Bollwerke auf:
Erstes: Nach s8F ITA sind Zinsen auf sog. hybride Finanzierungen, die Gesellschafter oder nahestehende Personen einer Kapitalgesellschaft überlassen und bei der es sich nicht um SBC (Kleinstkapitalgesellschaft i.S.d. s12E(4) ITA) handelt, als Dividenden umzuqualifizieren. Wenn also die Finanzierung Mezzanincharakter hat, deren Vergütung ergebnis- oder liquiditätsabhängig vereinbart wurde, handelt es sich nicht um ein steuerlich anzuerkennendes Darlehen.
Die als Zinsschranke bekannte zweite Vorschrift des s23M ITA ist mit Inkrafttreten der Absenkung des Körperschaftsteuersatzes zum Vorschlaghammer mutiert, geht sie über die Anregungen aus der OECD-BEPS Aktion 4 weit hinaus. Sie adressiert bei Verträgen mit einer südafrikanischen Kapitalgesellschaft die Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen, die einem Gesellschafter ab einer Beteiligungsquote von 50% wirtschaftlich zufließen, der in Südafrika auf diese Zinsen keine Steuern zahlt. Der Kürzungsfaktor ist ekelhaft kompliziert zu ermitteln und stellt auf das sog. bereinigte steuerliche Ergebnis ab. Hierzu muss man eigentlich nur die Ausnahmen kennen: zahlt der Gläubiger weniger als die 15% Zinsabschlagsteuer, ist das Darlehen anteilig infiziert. Laut DBA Deutschland ist diese Steuer auf 10% begrenzt, somit unterliegen 1/3 der Zinsen dieser Schranke, die Österreich mit seinen 0% DBA-Zinsen in voller Breite trifft. Weitere Ausnahme: finanziert der Gesellschafter sein Darlehen bei einer ausländischen Bank, ist Zinsaufwand bis 100 Basispunkte über der Refinanzierungsrate der Darlehenswährung unschädlich (Freibetrag). Tritt die ausländische Bank selbst als Gläubiger auf, greift die Vorschrift nicht, da sie keine nahestehende Partei ist.
Last but not least sind die Korrekturvorschriften des stetig weiter ausgebauten s31 ITA zu beachten. Sie wirken wie ein Wachhund, der dann anschlägt, wenn Verrechnungspreise (Zinsen) oder sonstige Darlehenskonditionen einem Drittvergleich nicht standhalten. Ein kritischer Vorgang (affected transaction) ist dann anzunehmen, wenn er mit einer nahestehenden Person (Gesellschafter mit mehr als 20%) vereinbart wurde, die nicht in Südafrika ansässig ist und die durch diese Vereinbarung einen steuerlichen Vorteil erlangt. Im Normalfall einer fremdüblichen Darlehensgewährung wird sich die Vorschrift kaum zu Wort melden, zumal auch Deutschland nicht gerade als Steueroase bekannt ist, bei der ein steuerlicher Vorteil des Gesellschafters über die Finanzierung abgeleitet werden kann.
Ist es dann nicht besser, über eine südafrikanische Bank zu finanzieren?
Zum einen sind regelmäßig die Konditionen unvorteilhafter als bei einer deutschen Bank, die andere Sicherheiten verwerten kann und auf die primären Einkommensquellen Zugriff erhält. Unabhängig davon kann aber ein südafrikanischer Deviseninländer (die Limited wäre ein solcher) bei mehrheitlich (75%) ausländischem Anteilsbesitz die von ihm erworbene Immobilie nur bis 50% lokal fremdfinanzieren. Eine Mischfinanzierung könnte jedoch eine Gestaltungsvariante darstellen. Zur Erinnerung: Devisenausländer unterliegen den gleichen Darlehensrestriktionen.
Übrigens, um das ebenfalls noch zu erwähnen: Eigenkapital, selbst zinsloses Fremdkapital, das die ausländischen Gesellschafter zur Verfügung stellen, bedarf der vorherigen Anzeige bei der Reserve Bank, wenn darauf vom Darlehensnehmer Rückzahlungen (Zinsen oder Tilgung) geleistet werden sollen.
Fazit: Soll ein Immobilienerwerb in Südafrika finanziert und über Zinsaufwand das Einkommen aus deren Vermietung minimiert werden, ist gerade bei Gesellschafterdarlehen Vorsicht geboten. Bei der Bestimmung der Finanzierungskomponenten sollte stets auf die Angemessenheit, Fremdüblichkeit und die Kapitaldienstfähigkeit des Objekts bzw. der Objektgesellschaft abgestellt werden, wobei devisenrechtliche Restriktionen unbedingt mit zu beachten wären. Das gilt auch und gerade in Zeiten steigender Finanzierungskosten.
Ihr Anselm Steiner MA, MSc Taxation, Steuerberater, Chartered Tax Adviser © Steiner Tax Consultants Pty. Ltd., Cape Town - www.steiner-taxconsultants.com
Stand 7/2023