Wenn der Verkauf kommt: die Quellensteuer

Nach den Auswanderungs- und Immobilienkaufwellen der letzten Jahre sehen wir seit einem Jahr vermehrt, dass über Devisen finanzierte Immobilien auch wieder abgestoßen werden. Der Erlös soll dann zurück auf ein Konto in Deutschland, als Geldanlage außerhalb des Euro-Raums angelegt oder in eine passendere Immobilie reinvestiert werden.  

Damit einhergehend sind vielfach Fragen zur Gewinnbesteuerung und der Handhabung des Kapitaltransfers (Reserve Bank). Über beides haben wir einige Features verfasst. Etwas kurz gekommen ist dabei die Quellensteuer nach s35A des südafrikanischen Einkommensteuergesetzes (die Withholding Tax oder WHT), welche Veräußerungsvorgänge von nicht in Südafrika steuerlich ansässigen Verkäufern adressiert und diese leicht verunsichert.

Das Thema ist eigentlich harmlos, doch in der Umsetzung nicht gerade trivial und kein Ausnahmefall, weshalb wir es heute etwas näher betrachten wollen und hoffentlich transparenter machen können.

Wer in Südafrika eine Immobilie verkauft, während er dort steuerlich nicht ansässig ist, unterliegt dieser Quellensteuer. Ein möglicher Steueranspruch aus einem in Südafrika stets steuerverhafteten Verkauf soll dadurch dem Fiskus nicht verlustig gehen, besonders wenn die Kohle aus dem Verkauf dem Land abhanden kommt.

Verpflichtet ist der Käufer mit seinem ihn besichernden neu erworbenen Asset, der einen Teil des Kaufpreises direkt an die Finanzbehörde SARS abzuführen hat. Und zwar 7,5% bei natürlichen Personen und 10%, wenn eine ausländische Kapitalgesellschaft verkauft. Die Steuer greift, sobald der Kaufpreis die Marke von 2 Mio. ZAR übersteigt. Entsprechend weniger erhält dann der Verkäufer gutgeschrieben.

Deutschland als angenommener Ansässigkeitsstaat stellt Veräußerungsgewinne aus südafrikanischen Immobilien steuerfrei. Damit verbietet sich eine Anrechnung der WHT auf eventuell dort zu zahlende Steuern. Dennoch bewirkt sie keine zusätzliche Belastung für den Verkäufer, da sie in Südafrika wie eine Vorauszahlung auf die dortige Einkommensteuer funktioniert, die sich aus der nächsten Einkommensteuererklärung errechnen würde – jedenfalls soweit alles korrekt läuft.

Fällt nämlich die WHT bei der vorgenannten Flatrate unangemessen hoch im Vergleich zum erzielten Gewinn aus, weil z.B. der Verkaufspreis gerade einmal die Anschaffungskosten deckt, kann der Verkäufer oder sein Steuerberater einen Herabsetzungsantrag stellen. Der Verkäufer wird dann nur den beschiedenen Steuerbetrag einbehalten und abführen, solange die Fristen dafür nicht abgelaufen sind.

Worauf ist für den korrekten Weg zu achten?

Steuerschuldner der WHT ist der Käufer, ersatzweise der Conveyancer. Sie trifft damit jeden Käufer, ob in Südafrika ansässig oder nicht. Von Bedeutung ist das deshalb, als dem Käufer klar sein sollte, von wem er die Immobilie erwirbt. Manche Verkäufer treten mit südafrikanischem Personalausweis (ID) auf, um den Steuerabzug zu umgehen. Eine ID beweist aber nicht automatisch die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers. Ein Irrtum hier kann unangenehm und Leichtgläubigkeit zum Haftungsfall werden.

Nächster Punkt: Die Steuer ist bereits relativ kurze Zeit nach Zahlung des Kaufpreises fällig. Der Steuerschuldner wird deshalb regelmäßig zu seiner Enthaftung nicht ewig abwarten, bis eine Finanzamts-Direktive vorliegt, sondern fristgerecht überweisen wollen. Doch die amtlichen Bearbeitungszeiten haben manchmal Überraschungen. Es ist deshalb ratsam, den Herabsetzungsantrag möglichst frühzeitig einzureichen: sobald Käufer und Preis feststehen.

Die Steuer berechnet sich nach dem Kaufpreis, den der Käufer zu entrichten hat. Werden neben dem Immobil weitere Gegenstände mitverkauft, sind diese besser gesondert zu vereinbaren - das verringert die Bemessungsgrundlage - auch für die käuferseitige Grunderwerbsteuer.

Dann die Maklerkosten. Sie gehen in Südafrika zu Lasten des Verkäufers und sind nach Par. 20(1)( c)(1) des VIII Anhangs zum Einkommensteuergesetz Bestandteil der Anschaffungskosten und nicht ein Abzugsposten vom Verkaufspreis. Richtiges Wording im Kaufvertrag ermöglicht dennoch die WHT zu optimieren.

Was gibt es noch? Die Steuer hat abgeltende Wirkung, sollte die Veräußerung nicht binnen 12 Monaten nach Ablauf des Steuerjahrs, in das der Verkauf fällt, erklärt worden sein. Später abgegebene Erklärungen können deshalb die Anrechnung der Steuer gefährden. Das ist besonders dann relevant, wenn dem Verkäufer eine Steuernummer zugeteilt wurde, weil z.B. die Immobilie zuvor Mieteinnahmen erzielte, was auch im Jahr des Verkaufes eine Erklärung zwingend vorschreibt.

Nach der Gesetzesintention ist die WHT eine Vorauszahlung auf fällige Einkommensteuern des Verkäufers. Weist der Steuerschuldner die Zahlung jedoch ohne korrekte Zuordnung zur Steuernummer an oder nicht dem korrekten Steuerjahr des Verkäufers zu, wird es schwierig, die Vorauszahlung als Anrechnungsposten administrativ durchzubekommen mit allen Konsequenzen.

Grundsätzlich ist gerade bei Verkäufen mit Gewinn darauf zu achten, dass diese bereits in die unterjährige Vorauszahlungserklärung einfließen. Leider ignoriert der Herabsetzungsbescheid oftmals weitere Einkünfte des Veranlagungszeitraums, so dass die dann zu knapp bemessene Vorauszahlungssteuer nicht ausreicht, den Progressionseffekt aus einmaligen Kapitalgewinnen abzudecken, mit der Folge von Zinsen und Säumniszuschlägen. Das heißt, die selbst zu ermittelnden Einkommensteuervorauszahlungen bedürfen besonderer Umsicht.

Neben diesen Aspekten ließe sich auf weitere Bereiche eingehen, wie zum Beispiel der Verkauf durch eine beschränkt steuerpflichtige Bruchteilsgemeinschaft (2 Eigentümer) oder, ob wann und in welchem Umfang der Eigenheimabschlag nach Par 47 des VIII Anhangs für die Quellensteuer zu kürzen wäre – allein es führt heute über das kurze Anliegen dieses Features hinaus.

Fazit: Im Rahmen eines Hausverkaufes macht es stets Sinn, die Höhe der Quellensteuer zu simulieren und Vorkehrung für einen korrekten Ablauf der Ertragsbesteuerung zu treffen: in der Regel wird die beantragte Abzugssteuer weit unter der gesetzlichen Fall-Back Flat Rate liegen. Es wäre doch zu schade, den überschüssigen Betrag beim südafrikanischen Fiskus zu parken!

Ihr Anselm Steiner MA, MSc Taxation, Steuerberater, Chartered Tax Adviser (SAIT) © Steiner Tax Consultants Pty. Ltd., Cape Town - www.steiner-taxconsultants.com

Stand 6/2025