Wenn schon, denn schon! Südafrika bietet attraktive Lagen, überschaubare Preise, günstige Lebenshaltungskosten, ein funktionierendes Rechtssystem und als wichtigen emotionalen Motivator für den Investor: den ersehnten positiv-mentalen Drive in den Gemütern vor Ort. Dieser Cocktail veranlasst denn auch so manchen, im deutschen Problemhorizont Eingeschlossenen, in sein Portfolio etwas ferner liegende Auslandsimmobilien zu mischen.
Einige unserer Mandanten haben während Corona kalte Füße bekommen und verkauft. Doch nicht wenige schöpfen gerade jetzt den Mut für neue Wege und orientieren sich um. Gibt es dabei grundsätzlich steuerliche Hindernisse, die den Elan aus deutscher Sicht ausbremsen könnten?
Wichtigster Unterscheid zwischen den Ländern: ob im steuerlichen Privat oder Betriebsvermögen, die südafrikanische Immobilie bleibt stets, also auch noch 10 Jahre nach Kauf, steuerverhaftet. Hier nimmt Südafrika keine Sonderstellung ein, denn das trifft auch andere klassischere Offshore-Märkte wie Spanien, Österreich oder Italien.
Gewinne aus Immobilienverkäufen unterliegen einem progressiven Steuersatz. Er beginnt mit Freibeträgen und endet bei 18%, so dass vom Gewinn noch einiges übrigbleibt. Achtung: Die Gewinnermittlung erfolgt in Rand und nicht in der Ursprungswährung Euro des Investors oder des Darlehensgebers. So können Wechselkursverschiebungen in Deutschland einen Verlust zeigen während in Südafrika Steuern anfallen.
Wie steht überhaupt der deutsche Fiskus zu einem Invest am Kap? Das Doppelbesteuerungsabkommen stellt die in Südafrika entstandenen Immobiliengewinne von der deutschen Steuer frei. Es verbleibt dann der Progressionsvorbehalt, dem sich jedoch selbst bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist wenig Anknüpfungspunkte bieten, sofern das Ferienimmobil wenigstens 3 Kalenderjahre selbst genutzt war. Eine Vermietung über AirBnB wäre hier also schädlich (vgl. BFH IX R37/16).
Sofern das Finanzamt SARS dann noch die Unbedenklichkeit bescheinigt, wird die südafrikanische Bank den Verkaufserlös auch trotz der üblichen, jedoch überwindbaren Verfahrenshürden vollständig repatriieren, vorausgesetzt natürlich, Sie können die Mittelherkunft nachweisen. Da Sie als Non Resident zumeist eh als Devisenausländer gelten, bleibt ihr südafrikanisches Vermögen in einer Art Offshore Blase geparkt, auf das die Devisenregularien keine Anwendung finden.
Grunderwerbsteuer? Sie fällt auch in Südafrika beim Käufer an. Entgegen der deutschen Flatrate ist sie progressiv ausgestaltet mit einem Grenzsteuersatz von 13% für Erwerbe über 11 Mio. ZAR und damit der eigentliche Kostenfaktor. Für Vermögensplanungen ist in Bezug auf diese Verkehrssteuer zudem zu beachten, dass Unentgeltlichkeit oder interfamiliäre Übertragungen kein Befreiungstatbestand begründen.
Neue Immobilien, die mit Umsatzsteuer angeboten werden, verdrängen ähnlich wie in anderen Ländern (z.B. Frankreich) die Grunderwerbsteuer, und zwar auch auf den Anteil von Grund und Boden. Wird eine Immobilie Teil eines umsatzsteuerlichen Unternehmens, lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen sogar ein zuvor grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang zur Vorsteuer umqualifizieren: bei 15 % erleichtert das gerade bei gewerblichen Objekten mit Fremdfinanzierung den Nachweis des Eigenkapitals.
Wird eine Immobilie nach Kauf nun vermietet, stellen Zinsaufwendungen auch bei Euro-Finanzierung Werbungskosten dar. Weil allerdings Wohnimmobilien Grund und Boden gleichgestellt sind, sind Abschreibungen hierauf ausgeschlossen.
Verlustverrechnung: Verfügen Sie über weitere Einkünfte aus südafrikanischer Quelle, mit denen Sie in den Spitzensteuersatz vordringen, stellt das finanzamtliche Monitoring von Immobilienverlusten auf eine kürzere Gesamtüberschussprognose ab als Sie das aus Deutschland kennen. Dem hingegen gehen nicht verrechenbare Verluste aus Vermietung/Verpachtung nicht unter, sondern werden in speziellen Verlusttöpfen für bessere Zeiten gebunkert.
Zivilrechtlicher Immobilieneigentümer kann jeder Rechtsträger sein, so auch Ihr deutsches Unternehmen oder eine Bruchteilsgemeinschaft. Sollen Immobilien zum Buchwert (Zwischenwerte kennt das südafrikanische Steuerrecht nicht) in eine Körperschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsanteilen eingebracht werden, muss die Zielgesellschaft jedoch eine südafrikanische Körperschaft sein. Wer deren Anteilseigner ist, spielt dabei keine Rolle. Übrigens: Die nicht vom deutschen Steuergesetzgeber erlaubte neutrale Einbringungsbewertung des s42 ITA entfaltet ihre Steuerfreiheit auch hinsichtlich der anderen Steuerarten und ist damit ein wesentliches Gestaltungs- und Korrekturinstrument in der südafrikanischen Steuerberatung.
Sollten Sie Wohnimmobilien innerhalb eines GmbH-Mantels erwerben wollen, löst der Verkauf der Anteile neben der Börsenumsatzsteuer im Analogieverfahren die Grunderwerbsteuer aus – hiergegen hilft kein Doppelbesteuerungsabkommen. Problematisch bei solchen Immobiliengesellschaften ist auch die Tatsache, dass die Besteuerung von Kapitalgewinnen ausschließlich dem Ansässigkeitsstaat zusteht. Überlässt demnach eine GmbH ihrem Gesellschafter ihre Immobilie unter Marktwert, versteuert Deutschland die verdeckte Gewinnausschüttung und Südafrika den entgangenen Gewinn. Um es auf den Punkt zu bringen: geht es Ihnen um den bloßen Erwerb von zumeist selbstgenutzten Wohnimmobilien sollte der Käufer am besten eine natürliche Person sein.
Ehepartner werden in Südafrika bekanntlich getrennt veranlagt. Bei Vermietungsabsicht oder beim Verkauf der Auslandsimmobilie kann gemeinsames Immobilieneigentum steuerlich sinnvoll sein, damit Progressionsvorteile nicht verpuffen.
Das Fazit dieses Features und die Antwort auf die zu Anfang gestellt Frage könnte also lauten: Zivil- und steuerrechtlich gibt es für Ausländer keine Hindernisse, die die Freude eines Immobilienerwerbs in Südafrika trüben.
Ihr Anselm Steiner MA, MSc Taxation, Steuerberater, Master Tax Practitioner (SA) © Steiner Tax Consultants (Pty.) Ltd., Cape Town - www.steiner-taxconsultants.com
Stand 1/2022