Höhere Steuern bei kommerzieller Vermietung

Viele Erwerber einer Ferienimmobilie in Kapstadt überlassen diese zeitweise über Vermietungsplattformen an Touristen oder geben sie direkt an professionelle Verwalter, mit denen ein Geschäftsbesorgungsvertrag besteht. Dass die Ferienvermietung wie auch anderenorts in den letzten Jahren einen Boom erfahren hat, zeichnet sich im Rahmen unserer Beratungsanfragen sehr deutlich ab. Dabei beschränken sich die Anfragen nicht auf Einzelobjekte. Einige Investoren (Privatpersonen oder Companies) betreiben mitunter mehrere Dutzend Vermietungen gleichzeitig, die als private Wohnimmobilien gegenwärtig nur geringe Grundsteuern auslösen und dank hohen Finanzierungsaufwands und eines gesonderten Abschreibungshebels (s 13sex ITA) auch bei steuerlicher Deklaration zu keinen nennenswerten ertragsteuerlichen Konsequenzen führen.

Das führt zu Gegenreaktionen aus dem Organisationsumfeld lokaler Bewohnerinteressen, aber auch zu Begehrlichkeiten der Kommunen – und über die Einkommensteuer auch des nationalen Fiskus. Im Gegensatz zur Organisationsschwäche der ersten Gruppe hält die öffentliche Hand dank intelligenten Dataminings heute alle Werkzeuge in der Hand, um den Markt effizient abzuschöpfen. Ergebnis: Die gelegentliche, private Kurzzeitvermietung bleibt trotz Anwohnerunmuts unbehelligt, während die zeitlich überwiegende Kurzzeitvermietung systematisch, spätestens ab 1.7.2027, zum fiskalen Kassenschlager mutieren dürfte – und damit die Mandanten verunsichert.

Was heute in der Sache feststeht: Der im Februar 2026 begonnene Prozess einer konsequenten Zuordnung von kurzfristig vermieteten Ferienwohnungen in die Kategorie „business“ wurde nach einer Anhörungsphase Presseberichten zufolge inzwischen beschlossen und soll nach einer Kulanzfrist ab 1.7.2027 in Kraft treten – eine primäre Bestätigung dieses Beschlusses liegt allerdings noch nicht vor. Wie so oft bei südafrikanischen Gesetzesnovellen steht das eigentliche By-law ebenfalls aus, in dem das Kleingedruckte geregelt wird. Man darf also gespannt sein.

Rechtzeitig vor Eintritt der Schonfrist wurde im März dieses Jahres freilich über neue Grundsteuerbescheide die Messlatte noch einmal entsprechend nach oben gehängt, was bei einigen Mandanten zu erheblichen Wertanpassungen der monatlichen Zahlungen in ab dem Veranlagungsmonat 7/2026 führen dürfte.

Während sich vom Grundsatz her eigentlich nicht wirklich viel ändert – es gab auch vorher eine höhere Besteuerung von gewerblichen Vermietungen und damit unterschiedliche Tarife – ist es doch die Methode im mittlerweile KI-gesteuerten Vollzug, die das Kartenspiel ändert. Die systematische Erfassung und Durchsetzung von Besteuerungsgrundlagen, deren bisheriges Fehlen in der Grauzone manchem Businessplan zu einem hübscheren Erfolgsversprechen verhalfen, dürfte nun einige dieser Pläne verfärben oder gar zu einer Marktbereinigung einladen.

Soweit so gut. Worum geht es vorliegend? Das uns interessierende Thema kennt nur zwei Hebesätze: „residential" und „business". Auf Grundlage einer „open market"-Bewertung (z.B. des Kaufpreises, vgl. s 46 MPRA) der Immobilie betrug bis zum Steuerjahr 2022/23 der business-Tarif (Hebesatz) das Doppelte, danach bis zum Steuerjahr 2025/26 das 2,35-Fache und ab 2026/27 nun das 2,41-Fache des für residential geltenden Hebesatzes.

Interessanter als dieser sich vergrößernde Spread ist die absolute Entwicklung dieser jährlichen Hebesätze, die sich bei grundsätzlich steigender Tendenz mal nach oben und mal nach unten bewegt haben. Für 2025/26 lagen sie nach einem kräftigen Anstieg von 8% bei 0,7159% (residential) bzw. bei 1,6824% (commercial). Sie liegen in 2026/27, also im laufenden Jahr, bei 0,7010% (./. 2,1%) bzw. 1,6910 % (+0,5 %).

Noch einmal zur Verdeutlichung: der Marktwert und damit die Inflation im Immobilienbereich ist der eine Preistreiber bei der Grundsteuer, gekoppelt mit einem seinerseits ansteigenden Hebesatz der Gemeinde kommt zusätzlicher Spin in die Abgabe, die nun noch zwischen privat und gewerblich unterscheidet. Für unser Beispiel legen wir eine Wertsteigerung von 50% seit 2020 zugrunde. Daraus errechnet sich bei einem residential Tarif von seinerzeit 0,603% und einem eventuell einschlägigen aktuellen Business Tarif von 1,691% bezogen auf ein seinerzeitiges R10 Mio. Objekt eine um 10.000 € pro Jahr höhere Grundsteuer.

Pro Immobilie gilt immer nur der eine oder der andere Hebesatz. Die Grundbewertung selbst erfolgt von Gesetzes wegen alle vier (verlängerbar auf fünf) Jahre neu – zuletzt war der Zyklus in Kapstadt mit drei Jahren kürzer als üblich – ein Schelm, wer Zusammenhänge vermutet.

Beispiel: Eine Ferienimmobilie in Kapstadt mit einer Bemessungsgrundlage von R20 Mio. verursacht bei Gewerblichkeit R338.200, bei privater Nutzung hingegen R140.200 Grundsteuer pro Jahr. Eine Einordnung als gewerblich puscht die Grundabgaben im Beispielsfall damit um rund 875 € im Monat nach oben (je nach Wechselkurs). Stünde das Häuslein in München, wo nur mit dem Flächenschlüssel gerechnet wird, fielen empfindlich niedrigere Grundabgaben an als bei der günstigeren, privaten Nutzung in Kapstadt. Das lässt das südafrikanische Pendant eher wie eine Vermögensabgabe aussehen.

Zum Trost: In Mangaung oder Nelson Mandela Bay liegen die Hebesätze bei Commercial gegenwärtig weit über Kapstadt. Freilich, die Immobilienpreise dürften dort allerdings gegensätzlich verlaufen. Letztlich werden sich bei Vermietung interessanter Objekte die Mehrkosten auf die Vermiettarife durchdrücken lassen – die umsatzsteuerliche Kleinunternehmergrenze, die auch für commercial accommodation gilt, ist zum 1.4.2026 schließlich rechtzeitig auf R2,3 Mio. angehoben worden.

Hier gleich ein weiterer Hinweis: Bemessungsgrundlage ist stets der Marktpreis, bei Neuerwerben steht er im Kaufvertrag. Im südafrikanischen Bewertungsrecht ist die Mehrwertsteuer Teil des Markt-Entgelts, die Grunderwerbsteuer nicht. Damit ist die Mehrwertsteuer auf Anschaffungsvorgänge, insbesondere bei gewerblicher Folgevermietung, ein wichtiger Kostenfaktor bei der nachfolgenden Grundsteuer.

Soweit zur Besteuerung der Höhe nach. Dem Grunde nach wird wie zuvor zwischen privat und gewerblich unterschieden, wobei diese Unterscheidung eher für den deutschen Leser relevant ist, denn Südafrika kennt keine unterschiedlichen Einkommensarten. Eine selbstgenutzte Immobilie oder eine zu fremden Wohnzwecken langfristig vermietete läuft immer unter „residential" (privat). Auch die gelegentliche Vermietung ändert daran nichts. Auf der anderen Seite ist die ausschließliche Kurzzeitvermietung eines Objekts oder eine entgeltliche Ferienüberlassung, die – gemessen an der Summe der gelisteten Nächte je Schlafzimmer im Verhältnis zu den möglichen Nächten des Jahres – eine Marktverfügbarkeit von mehr als der Hälfte ausmacht, stets „commercial“ und führt zu einer Neueinstufung, bis sich die Verhältnisse wieder ändern.

Wie im Einzelnen abzugrenzen sein wird, wird sich noch vor dem Hintergrund des ausstehenden By-Laws zeigen müssen und ist wohl Ausfluss späterer Gerichtsentscheidungen. Wir können deshalb nur Vermutungen anstellen: Eine Limited als zwischengeschalteter Eigentümer dürfte eher Gewerblichkeit induzieren. Der naheliegende Gedanke, den Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Verwalter auf eine Verfügungszeit von unter 6 Monaten zu begrenzen, um so einer „vorwiegend" kurzfristigen Vermietung zu entgehen, scheint waghalsig. Das gilt vor allem dann, wenn die Immobilie in der übrigen Zeit ohnehin nicht selbst genutzt werden kann, weil der Eigentümer noch andere Wohnobjekte besitzt.

Ob sich die Plattformen dazu durchringen, solche zeitlichen Eingrenzungen (nur vermietbar z. B. vom 1.10. bis 28.2.) auf Objekte nachweisbar einzuführen, ohne dass ein Vermietobjekt aus der Angebotsliste zu entfernen ist, lässt sich von hier aus ebenfalls nicht beurteilen.

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass bei mehreren Objekten eines so gut wie ausschließlich selbstgenutzt (residential) werden könnte und die anderen zur teureren Gewerblichkeit wechseln oder auf einen Teil der Mieteinnahmen verzichtet wird. Manchmal ist weniger eben mehr.

Bis zum Stichtag sollte deshalb ein Vermieter selbst entscheiden, was für ihn der richtige Weg ist und wie er in Grenzfällen unnötige spätere Belastungen vermeidet. Wer dann seine Ferienimmobilie weiterhin ganzzeitig kurzzeitvermieten möchte, die er nur über Weihnachten selbst bewohnt, sollte zumindest von den neuen Tarifen nicht überrascht werden.

Im Übrigen verweisen wir für die Berechnungslogik samt Beispielen auf die FAQ der Stadt Cape Town: Short-term Letting in the City of Cape Town – FAQs

Ihr Anselm Steiner MA, MSc Taxation, Steuerberater, Chartered Tax Adviser (SAIT) © Steiner Tax Consultants Pty. Ltd., Cape Town - www.steiner-taxconsultants.com

Stand 7/2026 – not generated by AI