Immobilienerwerb und Umsatzsteuer

Bei den meisten Foreigners, die sich in Südafrika niederlassen, ob dauernd oder temporär, spielt der Immobilienerwerb eine wichtige Rolle. Sieht man einmal von Planungsunsicherheiten ab, in denen sich die Auseinandersetzungen um die Landreform spiegeln, gibt es in Südafrika keine Investitionshindernisse für Ausländer: diese sind inländischen Investoren gleichgestellt. Immobilien können dabei zum Exklusiveigentum, als Bruchteilsgemeinschaft, über eine Kapitalgesellschaft, Trusts oder RAITS etc. erworben werden. Sie können in das Privat- oder Betriebsvermögen eingehen und auch Teil eines gewerblichen Grundstückhandels sein.


Ob sie dabei auch Teil des umsatzsteuerlichen Unternehmens sind, steht allerdings auf einem anderen Blatt. Während in Deutschland diesbezüglich die Deklaration bzw. der Nachweis der Zuordnung einer Immobilie zum umsatzsteuerlichen Unternehmen entscheidend, doch die Unternehmereigenschaft eher eine Tatsachen- bzw. Frage der unternehmerischen Absicht ist, liegt der Augenmerk in Südafrika zunächst auf formellen Kriterien: umsatzsteuerlicher Unternehmer wird man hierzulande nicht schon kraft unternehmerischen Handelns sondern erst durch Registrierung als „VAT-Vendor“. Ein solcher ist man an dem Monatsende, an dem die steuerbaren Umsätze der vorausgegangenen 12 Monate 1 Mio. ZAR überschritten haben oder in den weiteren 12 Monaten überschreiten werden durch Beantragung der Umsatzsteuernummer. Der Antrag kann auch freiwillig erfolgen, nämlich ab einem Umsatz von 50.000 ZAR bzw. 120.000 ZAR (1.4.2016) für Unternehmen aus dem Bereich commercial accomodation (Büros, Hotels, Guesthouses etc.).


Verkäufe von Immobilien aus dem umsatzsteuerlichen Unternehmen unterliegen der Umsatzsteuer (15%) und schließen die Grunderwerbsteuer prinzipiell aus (s 9(15) TDA). Ist der Käufer ebenfalls Vendor, ist der Vorgang wegen des Vorsteuerabzugs beim Käufer transfersteuerneutral. Problematisch ist hier allerdings, wenn der Käufer zum Zeitpunkt der Transaktion (noch) kein Vendor ist und deshalb das Finanzamt den begehrten Vorsteuerabzug verzögert bzw. gar nicht anerkennen möchte. Zwar besteht während 5 Veranlagungsjahren Anspruch auf nicht genutzten Vorsteuerabzug (s16(3)(n)(i) VAT), doch dürften die formellen Kriterien des Abzugs oftmals nicht zum Leistungszeitpunkt vorgelegen haben was eine spätere Berücksichtigung kompromittiert. Weitere Herausforderung: Der Tax Administration Act kennt keine liquiditätsschonende Abtretung von Steueransprüchen wie § 46 Abs.1 AO. Man staune: der deutsche Fiskus ist auch hier unternehmerfreundlicher.

Sollte mit der Immobilie auch das funktional dazugehörige Unternehmen übergehen, kann die Übertragung ähnlich § 1 Abs.1a UStG als Geschäftsveräußerung im Ganzen ohne die Zwischenfinanzierung der Übertragungssteuern erfolgen. Die Kriterien entsprechen hier im Prinzip denen der Umsatzsteuer-Systemrichtlinie, allerdings mit der Besonderheit, dass der Vorgang gem. s 8(7) i.V.m. s11(1)e VAT zwar als steuerpflichtig aber mit dem Satz zu 0% behandelt wird. Verkauft ein Vendor z.B. sein Guesthouse „as a going concern“ mit sämtlichen Assets und Verträgen an einen anderen Käufer (Vendor) zur Unternehmensfortführung, fällt weder Grunderwerbsteuer noch eine Zwischenfinanzierung der Umsatzsteuer an (vgl. SARS IN 57 Nr. 4.3).


Anders beim Erwerb durch Nicht-Unternehmer oder für Erwerbe außerhalb des unternehmerischen Bereichs. Häuser, die z.B. als commercial accomodation oder aus anderen Gründen, wie z.B. durch vorherige teilweise Büronutzung umsatzsteuerpflichtig verkauft werden müssen, führen zu einer höheren Transfersteuerbelastung als Immobilien aus umsatzsteuerlichem „Privatbesitz“. So errechnet sich z.B. bei einer Immobilie von 10 Mio. ZAR 1,5 Mio. Umsatzsteuer, während andernfalls 933 TZAR Grunderwerbsteuer anfielen. Dieser Unterschied erhöht sich überproportional bei abnehmendem Transaktionspreis aufgrund von Steuerdegression und dem Freibetrag (900 TZAR seit 1.3.2017). Wird die Immobilie im späteren Verlauf allerdings (ganz oder partiell) Teil eines VAT-Unternehmens und somit anlässlich ihres Verkaufs insgesamt umsatzsteuerpflichtig, hat der Vendor nachträglich einen unbefristeten Berichtigungsanspruch („claw-back“): Die Aufteilung einer Einzelimmobilie in einen umsatzsteuerfreien oder einen umsatzsteuerpflichtigen Bereich ist im VAT Act nicht vorgesehen.


Gleiches gilt für den Fall, dass ein Vendor die Immobilie von einem Non-Vendor mit Grunderwerbsteuer erwirbt. Anders als in Deutschland, wo die Grunderwerbsteuer eine Definitivbelastung bleibt, lässt sich in diesem Fall die Grunderwerbsteuer über die Umsatzsteuer neutralisieren. Damit liegt eine nach deutschem Verständnis systemwidrige aber in der Mehrwertsteuerlogik schlüssige Ausgleichsregelung vor, die insbesondere bei gebrauchten Gegenständen greift. Wie funktioniert dieser Ausgleich? Die Vorsteuer („notional input tax“ vgl. s16(3)(a)(ii)(bb)(A) VAT) auf Erwerbe, die der Grunderwerbsteuer unterlegen haben, errechnet sich aus dem tatsächlich bezahlten Kaufpreis, begrenzt auf den ggf. niedrigeren Marktwert der Immobilie.


Da ab dem 10.1.2012 die Begrenzung der Umsatzsteuer-Vergütung auf die entrichtete Grunderwerbsteuer aufgehoben wurde, verschafft das dem Käufer einen echten Liquiditätsvorteil.


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Stand 9/2018

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