Wann fällt beim Eigenheimwechsel Einkommensteuer an?

In Südafrika erscheinen nicht nur bei Mietern Wohnungswechsel häufiger als in Deutschland, auch die eigene Immobilie kann schneller mal den Eigentümer wechseln. Die Gründe hierfür sind vielfältig, auch die individuelle Motivation, die zu einer Verkaufsentscheidung führt.

Einen wichtigen Aspekt bilden hierbei jedenfalls die sehr unterschiedlichen steuerlichen Rahmenbedingungen, in denen sich ein solcher Wohnungswechsel in Deutschland und in Südafrika vollzieht.


Gewinne aus Immobiliengeschäften im steuerlichen Privatvermögen unterliegen gem. § 23 EStG bekanntlich nur bis 10 Jahre ab dem Anschaffungszeitpunkt, Freigrenze von 600 € abgezogen, der Einkommensteuer; und zwar gleichermaßen bei unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtigen. Verluste, die bis zum Verkauf im gleichen Zeitraum entstehen, sind nur mit Immobiliengewinnen verrechenbar. Konnten Abschreibungen abgezogen werden, erhöht sich bei Verkauf der Gewinn entsprechend. Aus steuerlichem und wirtschaftlichem Blickwinkel drängt es sich in Deutschland somit förmlich auf, bei Wertmitnahmen aus dem Immobilienhype das Ende der sog. Spekulationsfrist abzuwarten. Denn wertmäßige Obergrenzen gibt es hier im Normalfall keine.


Handelt es sich um ein Wohngebäude, das Sie selbst zu eigenen Wohnwecken nutzen, lässt sich die Warte-, d.h. die Besitzzeit auf zwei volle Kalenderjahre vor dem Jahr des Verkaufs verkürzen. Schädlich ist hier allerdings, in dieser Zeit das Objekt nicht tatsächlich selbst bzw. nicht unentgeltlich durch Kindergeldberechtigte zu okkupieren.


Seit Einführung der Wertzuwachsbesteuerung (CGT) auf Investitionsvermögen nach dem VIII. Schedule ITA, erhöhen aufdeckungsbedingte Gewinne das zu versteuernde Einkommen in Südafrika. Mit Ausnahme von Gegenständen des täglichen Lebens, Devisen (!) und einigen begünstigten Übertragungsvorgängen betrifft die CGT vor allem südafrikanischen Immobilienbesitz von In- und Steuerausländern. Gerade in inflationsgeplagten Volkswirtschaften mit angespanntem Immobilienmarkt wie Südafrika ist die Steuer deshalb schon bei Immobilien mittlerer Klasse ein ernst zu nehmender Kostenfaktor. Gerade auch wenn es darum geht, mit dem Verkaufserlös alternativen Wohnraum finanzieren zu müssen. Dazu kommt in diesem Segment eine im Vergleich zu Deutschland wesentlich höhere Grunderwerbsteuer.


Einen Save Heaven von 10 Jahren gibt es für Steuerausländer aus Deutschland nur im Rahmen des Progressionsvorbehaltes, nicht aber bei der Besteuerung in Südafrika. Hier wird die Realisierung des südafrikanischen Wertzuwachses ohne Inflationskorrektur über die gesamte Besitzzeit aus den historischen Anschaffungskosten ab dem Bewertungsnullpunkt 1.10.2001 zu Marktwerten herauszurechnet. Eventuelle Verluste sind zwar wie in Deutschland «ring fenced», können jedoch auf andere Investivgewinne vorgetragen werden. Kurzum: eine steuerliche Begünstigung von Privatimmobilien, das wesentliche deutsche Steuersparmodell, ist bei in Südafrika belegenen Immobilien nicht gegeben.


Entsprechend wichtiger sind deshalb die Entlastungen, namentlich die für «primary residences», also für Hauptwohnungen. Sie sind in para 44ff akribisch geregelt. Um es gleich vorweg zu nehmen: Sie müssen Steuerinländer sein, damit Ihr Wohnhaus überhaupt eine primary residence werden kann. Beschränkt steuerpflichtige Immobilieneigentümer gehen hier per Definition leer aus, außer deren Immobilie bewohnt ein unbeschränkt steuerpflichtiger Ehepartner - was eher auf eine exotische Lebenskonstellation hindeutet.

Steuerfrei sind bei einer Hauptwohnung Gewinne, die bis zu einem Verkaufspreis von 2 Mio. ZAR entstehen. Soweit zu den Low-Levels. Jenseits dieses Preises werden Gewinne und Verluste bis 2 Mio. ZAR ignoriert. Zu diesem objektbezogenen Freibetrag kommt, wie bei Investivgewinnen üblich, der personenbezogene. Letzter liegt gegenwärtig bei 40 TZAR per anno und kommt bei gemeinsamem Eigentum somit je Beteiligtem zum Abzug.


Was ist nun eine Hauptwohnung? Sie ist insbesondere dann verwirklicht, wenn der Eigentümer das Wohnhaus während der Besitzzeit vorwiegend (d.h. mehr als 50%) zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Grundstücksflächen über 2ha sind aus der Berechnungsformel herauszurechnen wie auch eine anteilig berufliche Nutzung durch den Eigentümer selbst (Stichwort: häusliches Arbeitszimmer) oder die Zeit der Zwischenvermietung. Diese Korrekturen wirken gegen die Berechnungsbasis, nicht gegen den Freibetrag als solchem, der damit auch teilweise ins Leere gehen kann, denn ein Übertrag auf andere Veräußerungen ist selbstredend nicht vorgesehen.


Übrigens: einer vermuteten Eigennutzung der primary residence steht in Südafrika anders als bei den deutschen Vorschriften nicht entgegen, dass der Eigentümer aus beruflichen Anlass weiter als 250 Kilometer entfernt oder Offshore einer Erwerbstätigkeit nachgeht und sein Haus bzw. seine Wohnung bis zu 5 Jahren fremdvermietet. Er darf während dieser Zeit nur keine eigene Immobilie bewohnen und sollte die begünstigte Hauptwohnung mindestens ein Jahr vor und nach der Vermietung selbst bewohnt haben. Das bietet Raum für Gestaltungen.


© Steiner Tax Consultants (Pty.) Ltd., Cape Town - www.steiner-taxconsultants.com Stand 5/2019