Mieteinkünfte aus südafrikanischen Ferienimmobilien

Aktualisiert: 11. Dez 2019

Deutsche Hausbesitzer sind bestandsorientiert: sie bauen um, renovieren, vererben. Eigene Häuser verkörpern Wertbeständigkeit, Prestige, sogar Fungibilität, erscheinen gleichzeitig als Wertspeicher und sind Vehikel der Vermögensplanung und vieles mehr – und das nicht nur in Deutschland, sondern auch in Südafrika.


Südafrikaner haben dem hingegen ein eher utilitäres Verhältnis zu den eigenen vier Wänden: Wohnungen werden schneller mal wieder gegen Neuanschaffungen eingetauscht und für aufwendige zeitbindende Altbaurenovierungen fehlt regelmäßig schon die Bausubstanz in diesem jungen Land.


Während die Förderung von Wohnbau erst vor Kurzem in Deutschland in den Fokus der politischen Diskussion gelangt, werden in Südafrika seit jeher gewerbliche Investitionen in neuen Wohnraum steuerlich begünstigt sowie die Herstellung von vermieteten Low Cost Housing, Belegschaftswohnungen und Investitionen mit «Hotelcharakter». Den Rahmen dieses für «einfache» Ferienhausbesitzer aufgelegten Monats-Features würde es jedoch sprengen, wollten wir die steuerlichen Aspekte einer professionellen Immobilienentwicklung mit betrachten.


Wie sollte es anders sein: die Landesunterschiede sind Ausdruck des jeweiligen nationalen Steuerrechtsrahmens. Anders als bei den allseits bekannten Begünstigungen für in Deutschland belegene private Wohnimmobilien, mischt der südafrikanische Fiskus zur Sicherung des dortigen Steueraufkommens bei Verkauf und unentgeltlichen Übertragungen solcher Objekte stets spürbar mit und ist auch bei entgeltlicher Nutzung im Vergleich zu Deutschland wesentlich stärker beteiligt.


Dahinter steht folgendes Prinzip. Wohnungsanwesen gehören regelmäßig zur steuerlichen Vermögenssphäre (Capital). Für Sie als Vermieter bedeutet das: Nicht nur Grund und Boden, auch Gebäude, Aus-, Umbau sowie wesentliche Verbesserungen unterliegen keiner steuerlichen Abnutzung, denn das hiesige Einkommensteuerrecht kennt die Abschreibung nur für die Sphäre des laufenden Ertrags (Trade). Bei Reparaturen kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Intention des Eigentümers: Grundsätzlich gilt auch hier: was nicht in einem direkten Einkommenszusammenhang steht (z.B. Mieterschäden) gehört in die Vermögenssphäre. Da «Capital» und «Trade» steuerlich getrennte Bereiche sind, tangieren somit Umbaukosten, ob anschaffungsnah oder zeitversetzt aber auch die üblichen Abnutzungen (AfA) das laufende zu versteuernde Einkommen nicht.


Anders bei Verkauf oder unentgeltlichen Übertragungen an nicht Ehepartner: hier ist der Kapitalzuwachs bezogen auf die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nach den Regeln der CGT zu versteuern – ohne Inflationsbereinigung. Unser Tipp: Sammeln Sie akribisch auch bei Eigennutzung alle Ausgabenbelege für den Bereich der Vermögenssphäre. Achten Sie dabei auf eine korrekte Rechnungserteilung, denn die Belege sind bei Veräußerungsvorgängen selbst nach Jahrzehnten bares Geld!


Doch nicht genug der Besonderheiten: der Vermieter tritt erst zum Tag der Aufnahme seiner Vermietungstätigkeit aus der Privatsphäre in die Sphäre des laufenden Ertrags ein mit der Folge, dass Südafrika z.B. die Ihnen aus Deutschland geläufigen vorweggenommenen Werbungskosten ignoriert. Selbstredend beginnt Ihre Steuerpflicht, d.h. die Notwendigkeit und Möglichkeit einer steuerlichen Registrierung (sollten keine weiteren laufenden Einkünfte vorliegen) erst ab dem Zeitpunkt der Aufnahme Ihrer Vermietungstätigkeit. Bedenken Sie das bei der Abzugsfähigkeit von voraus bezahlten Versicherungsbeiträgen, Gebühren, Energiekosten usw.


Mit Beginn der nachweislich beabsichtigten Vermietung bzw. der ersten Mietzuflüsse, können Sie bewegliche Gegenstände des Mietobjekts (z.B. Waschmaschine, Einrichtungen etc.) der Sphäre des laufenden Ertrags zuordnen. Diese sind mit Ihrem Steuerberater in einem Anfangsinventar aufzunehmen und zu historischen Kosten gedeckelt auf den Marktwert zu bewerten, von denen dann einkommensmindernde Abschreibungen ähnlich wie in Deutschland vorgenommen werden. Dass diese Gegenstände regelmäßig bereits vor Start der Ertragsphase angeschafft oder hergestellt wurden, spielt dabei keine Rolle. Diesem Inventar müssen nicht einmal zwingend eigene Ausgaben zugrunde liegen (!).


Was als Überschuss verbleibt, besteuert der Fiskus auch bei Steuerausländern in Südafrika gemäß dem dortigen Progressionstarif nach Abzug von Freibetrag und Steuerermäßigung. Beachten Sie, Einkommensteuern sind in Südafrika vorab zu entrichten und die Säumniszuschläge beginnen bei 10 %.


Vermieteinkünfte am Kap bleiben für in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige unter dem positiven Progressionsvorbehalt steuerfrei. Gezahlte südafrikanische Einkommensteuern auf Vermietungseinkünfte sind in Deutschland andererseits auch nicht anrechenbar.


© Steiner Tax Consultants (Pty.) Ltd., Cape Town - www.steiner-taxconsultants.com

Stand 9/2016